Hangi Durumlarda Apartman Aidatı Ödenmez?
Apartman aidatı yalnızca istisnai durumlarda ödenmez, çoğu durumda ödenmek zorundadır.
Bu yazıda apartman aidatının ödenmediği durumları, geçersiz gerekçeleri, itiraz yollarını ve ödememenin sonuçlarını bulacaksınız.
Apartman Aidatı Nedir ve Kimler Ödemekle Yükümlüdür?
Apartman aidatından öncelikle daire sahibi (kat maliki) sorumludur. Ancak kiracı da ev sahibiyle birlikte sorumluluk sahibidir.. Yönetim, borcu ikisinden de isteyebilir. Kiracının sorumluluğu, sadece ödediği kira tutarıyla sınırlıdır.
Apartman aidatı, binanın ortak giderlerini karşılamak için kat maliklerinden toplanan zorunlu olan bir ödemedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidat “ortak gider” veya “genel gider” olarak geçmektedir.. “Ortak gider avansı” da denir.
Apartman Aidatı Neleri Kapsar?
Apartman aidatının kapsamı aşağıdaki gibidir:
- Kapıcı, bahçıvan, kaloriferci ve güvenlik görevlisi ücretleri
- Bina sigorta primleri
- Ortak alanların temizlik, bakım ve onarım giderleri
- Asansör bakımı, ortak alan elektrik ve su masrafları
- Yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri
Aidat uyuşmazlığında hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Haksız aidat kararına itiraz için süreler kısadır; kendi kararıyla ödemeyi kesmek ise icra takibi ve gecikme tazminatıyla sonuçlanabilir. Hak kaybı yaşamadan süreciniz hakkında hukuki bilgi almak için Atlas Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde Aidat Yükümlülüğü Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre tüm kat maliklerini ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ancak her gider aynı şekilde paylaşılmamaktadır:
| Gider Türü | Paylaşım Şekli |
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit olarak |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Ortak alan bakım, onarım, güçlendirme | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı ve işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Önemli: Bu kurallar yönetim planıyla veya maliklerin anlaşmasıyla değişkenlik gösterebilir. Örneğin temizlik giderine arsa payı oranında katılım belirlenebilir.
Hangi Durumlarda Apartman Aidatı Ödenmeyebilir?
Apartman aidatı üç istisnai durumda ödenmeyebilir:
- hizmetin hiç verilmemesi,
- yönetim planında muafiyet olması ve
- binanın tamamlanmamış olması.
Yönetim Hizmet Vermiyorsa veya Aidat Kararı Usulsüzse Aidat Ödenir mi?
Yönetim temizlik, aydınlatma gibi temel hizmetler hiç bulunmuyorsa aidat ödeme yükümlülüğü kalkabilir. Ancak bu durumun mahkemede tespit edilerek kanıta dayalı olması şarttır. Kendi kararınızla ödemeyi kesmeniz hukuken korunmamaktadır.
Aidat kararı usulsüz alındıysa şu yolları izleyebilirsiniz:
- Toplantı tutanaklarını inceleyin.
- Kararın iptali için 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurun.
- Denetçi seçilmesini isteyip harcamaları kontrol ettirin.
Yönetim Planında Aidat Muafiyeti Varsa Ne Olur?
Yönetim planında veya kurul kararında muafiyet varsa, o kişi aidat ödemez.
En yaygın örnekler:
- Yönetici: Yönetim planında muafiyet maddesi varsa aidat ödemez.
- Dükkân sahipleri: Dükkânın hiç yararlanmadığı bir tesis için aidat alınmayabilir. Ancak temizlik, sigorta ve genel giderler için ödeme devam etmektedir.
Uyarı: Muafiyet yalnızca yönetim planına veya usulüne uygun kurul kararına dayanıyorsa ödeme yapılmaz. Kimse kendi kendine muafiyet ilan edemez.
Bina Tamamlanmamışsa Aidat Ödenir mi?
Bina tamamlanmadan önceki giderlerden kat maliki değil, müteahhit sorumludur. Aidat borcu, mülkiyetin tapuya kaydedildiği tarihten sonra başlar.
Dikkat: Kat irtifakı kurulduktan sonra “henüz taşınmadım” savunması geçerli kabul edilmez. Malik, mülkiyeti aldığı aydan itibaren aidat ödemelidir.
Aidat uyuşmazlığında hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Haksız aidat kararına itiraz için süreler kısadır; kendi kararıyla ödemeyi kesmek ise icra takibi ve gecikme tazminatıyla sonuçlanabilir. Hak kaybı yaşamadan süreciniz hakkında hukuki bilgi almak için Atlas Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Aidat Ödememe Gerekçesi Sayılmayan Durumlar Nelerdir?
Ortak alanları kullanmamak, dairenin boş olması veya hizmete ihtiyaç duyulmaması gibi durumlar aidat ödememe gerekçesi değildir.
Boş Daireye Aidat Ödenir mi?
Evet, boş daireye de aidat ödenir. Aidat, dairenin kullanımına değil mülkiyetine bağlıdır.
Örnekler:
- Yalnızca yazın oturulan yazlık için yıl boyunca aidat ödemesi yapılır.
- Kapıcı dairesi boş olsa bile bakım giderleri için aidat toplayabilir.
- 20 dairelik binada boş duran daire, tüm ortak giderlere katılım sağlar.
Ortak Alanları Kullanmamak Aidattan Muaf Tutar mı?
Hayır, ortak alanları kullanmamak aidatta muafiyete sebep olmaz. “Yararlanmıyorum, ödemem” savunmasının yasal bir dayanağı yoktur.
Zemin Katta Oturanlar Asansör Aidatı Öder mi?
Evet, zemin katta oturanlar da asansör aidatı öder. Asansör ortak kullanım alanıdır. Giriş katı dahil tüm malikler bakım ve işletme giderine katılım sağlar. “Asansöre binmiyorum” savunması geçerli kabul edilmez.
Havuz, Otopark veya Spor Salonu Kullanılmıyorsa Aidat Ödenir mi?
Evet, bu tesisler kullanılmasa da aidat ödenir. Kanunun 20/I-c bendi gereği yükümlülük aynen sürer.
Arabası olmayan malik otopark giderine, yüzme bilmeyen sakin de havuz masrafına katılım sağlar.
Apartman Aidatına Nasıl İtiraz Edilir?
Apartman aidatına itiraz süreci aşağıdaki gibidir:
- Genel kurula katılın ve oy kullanın. Aidat burada belirlenir. Katılmasanız bile kararlar sizi bağlar.
- İşletme projesine 7 gün içinde itiraz edin. Proje size imza karşılığı veya posta ile tebliğ edilir. İtiraz halinde son kararı Kat Malikleri Kurulu verir.
- Usulsüzlük varsa tutanakları inceleyin. Kararın iptali için toplantıdan itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurun. Denetçi seçtirerek harcamaları kontrol ettirebilirsiniz.
- Hizmet eksikse önce yöneticiyle görüşün. Sonuç alamazsanız avukat desteğiyle dilekçe hazırlayarak dava açın. Aidatı ödediğinizi ama hizmet almadığınızı kanıtlamanız gerekmektedir.
- Haksız icra takibine itiraz edin. Borcu gerçekten ödediyseniz, ödeme emrine icra dairesinde itiraz edin.
Uyarı: Borç gerçekten varsa itiraz etmeyin. Alacaklı taraf 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını, 1 yıl içerisinde itirazın iptalini isteyebilir. Bu sürede faiz işlemeye devam eder ve borç artar.
Apartman Aidatı Ödenmezse Ne Olur?
Aidat ödenmezse önce yazılı ihtar gelir gelir, ardından icra takibi başlatılır; kiracıysanız tahliye davası bile açılabilmektedir. Ayrıca her ay %5 gecikme tazminatı da eklenir.
Örnek: 1.000 TL borçta bir aylık gecikme 50 TL ek ödeme demektir. Borç ödenmedikçe faiz işlemeye devam eder.
Sürecin aşamaları:
- Yazılı ihtar gönderilir.
- Borç ödenmezse icra takibi başlatılır.
- Sonuç alınamazsa mahkemeye gidilir; kiracı için tahliye davası açılabilir.
Bilinmesi gereken sınırlar:
- Aidat borcu nedeniyle su, elektrik veya doğalgaz kesilemez. Bu yaptırımlar yasal değildir.
- İcra takibi kayıt altında ise kredi notunuz olumsuz etkilenebilir.
- Zamanaşımı 5 yıldır. Yönetim en fazla 5 yıllık geçmiş aidat borcunu isteyebilir.
- Aidatlar tahsil edilemezse hizmetlerde aksama olabilir; örneğin otopark bakımı ertelenebilir.
Apartman Aidatı İcra Takibi Nasıl İşler?
İcra takibinin işleyişi:
- Takibi yönetici veya herhangi bir kat maliki başlatabilir. Vekâletle avukat da yürütebilir.
- Takip, ilamsız takip (mahkeme kararı gerekmeden) olarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde açılır.
- Malik ve kiracı sorumlu olduğundan ikisi de borçlu gösterilebilir.
Önemli: İcra, aidatın ödenmediği ilk aydan itibaren gelebilir. Uygulamada yoğunluk nedeniyle haciz işlemleri 2-3 ay sürebilmektedir. Takip kesinleşince bazı hallerde malikin tapusuna dahi el konulabilmektedir.
Aidat uyuşmazlığında hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Haksız aidat kararına itiraz için süreler kısadır; kendi kararıyla ödemeyi kesmek ise icra takibi ve gecikme tazminatıyla sonuçlanabilir. Hak kaybı yaşamadan süreciniz hakkında hukuki bilgi almak için Atlas Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Aidat konusu ile ilgili sıkça sorulan soruları sizler için derledik:
Yönetici Aidattan Muaf mıdır?
Hayır, yönetici kendiliğinden muaf değildir. Muafiyet yönetimin planına ve kurulun kararlarına göre belirlenebilir.
- Yönetim planında muafiyet maddesi mevcutsa yönetici aidat ödemez.
- Plan sessizse, kurul kararına bakılır.
- Hiçbir düzenleme yoksa Kanun’un 40/d maddesi uygulanır: Yönetici aidatın yarısını öder.
Çatı onarımı veya dış cephe boyası gibi büyük harcamalarda ise yönetici, aynı zamanda kat maliki ise tam katılım yapmalıdır. Eğer yönetici kendi aidat borcunu ödemiyorsa, herhangi bir malik isterse yönetici için icra takibi başlatabilir.
Yönetici Toplantı Yapmadan Aidat Artırabilir mi?
Evet, yönetici ancak belirlenmiş bir işletme projesi yoksa ve en fazla 3 ay için geçici aidat tutarı belirleyebilir.
Bu kural, 7579 sayılı Kanun’la yapılan ve 07.05.2026’da yürürlüğe giren değişiklikle getirildi.